Методика определения физического износа гражданских зданий. Как посчитать износ основных средств: алгоритмы, определяемые учетной политикой

Многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Определить износ дома может специальная экспертная комиссия

Каждый год эксплуатации здания отражается на его состоянии. При оценке износа под ним понимают утрату недвижимостью с течением времени своей полезности, а значит, и стоимости.

Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:

Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).

При оценке износа по первому методу для определения реального состояния здания нужно знать, когда оно построено и сколько лет эксплуатируется. Этот метод проще в использовании, но дает недостаточно точный результат.

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

Методика определения износа

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Оценку износа проводят службы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:

Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания . Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи , наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.

Как самому определить износ здания?

На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома

Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно. Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:

Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

Оценка износа здания – необходимое мероприятие . Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно. В этом вам может помочь наша таблица.

Ориентировочная оценка физического износа строений косвенным методом

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий
10-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
41-60	Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

А вот как признать дом аварийным, подскажет видеосюжет:

Мнение юриста-эксперта:

А зачем необходимо определять износ дома, квартиры? Ответов, как минимум, два.

Первый – для целей налогообложения, так как величина налога на недвижимость зависит и от кадастровой стоимости жилья. А она зависит от величины износа жилого помещения. Второй ответ – необходимость убедиться в реальном состоянии квартиры, ее безопасности. От этого зависит цена, размеры будущих вложений. При покупке недвижимости, также, как и любого другого имущества, существенным условием договора является качество предмета покупки. Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.

Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют. Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.

Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств. Выбор должен быть сделан покупателем. После того, как оценка сделана, необходимо поинтересоваться о кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости в подразделении БТИ. Обоснование.

В любой предпринимательской деятельности, связанной с производством продукции, приходится сталкиваться с таким понятием, как износ. Это понятие применяется для основных фондов, которые принимают непосредственное участие в изготовлении товара. Износ может быть физическим и моральным и фактически отображает время эксплуатации прибора или станка. Далее рассмотрим, что такое коэффициент износа и как он применяется в бухгалтерии.

Физический износ

Начнем с теоретических основ. Прежде чем разобраться, где использовать коэффициент износа, следует определить, что же такое сам износ. В экономической теории выделяют его подтипы: физический и моральный.

Физический износ - это выход из строя основных производственных мощностей в результате их старения и постоянного использования. Пример можно привести на здании. Пока оно молодое, только построенное, у него не течет крыша и не прорываются трубы. Но со временем, ввиду воздействия погодных явлений, постоянного использования, перепадов температур внутри и снаружи и еще сотни причин, здание приходится постоянно чинить. На это уходит немало денег, и возвращать их нужно, учитывая в стоимости продукции. Так происходит с любым техническим средством, рано или поздно его приходится менять.

Факторы влияния на физический износ

Расчет коэффициента износа проводят, учитывая факторы влияния на физический износ. Конечно, для каждого предприятия они могут быть совершенно разными, но все вместе их можно сгруппировать в такие категории:

Расчет коэффициента на основе амортизации

Существует несколько формул, с помощью которых можно рассчитать процент затрат на износ. Самым простым методом того, как определить коэффициент износа, считается способ, основанный на амортизационных затратах. Формула очень проста:

К = Амортизация / Первоначальная стоимость основных средств

Все данные берутся из бухгалтерского баланса, но для этого нужно понимать, что такое амортизация. Приведем простой пример. Предприятие купило дорогостоящее оборудование, первоначальная стоимость которого оценивается в 300 000 рублей. Эту сумму полагается вернуть из расчета срока службы данного оборудования. В этом случае бухгалтер раскидывает всю сумму на определенное количество лет. Это и есть амортизация. Сумма издержек обязательно входит в себестоимость продукции.

Расчет на основе фактического периода использования

Как мы уже выяснили, любое оборудование имеет свой полезный срок службы. Это помогает рассчитать коэффициент износа. Формула выглядит следующим образом:

К = Т фак /Т пи,

где Т фак - это время реального использования оборудования, например, 5 лет, а Т пи - это срок службы, указанный в нормативах (равен 10 годам). Таким образом, коэффициент износа по приведенным данным будет равен 0,5.

Но нередко случаются ситуации, когда оборудование продолжает служить даже после истечения срока нормативного использования. Если его состояние удовлетворительное и машина не потеряла своих полезных свойств, то время эксплуатации можно продлить, используя прогнозные показатели. В таком случае формула исчисления коэффициента износа будет изменится:

К = Т фак /(Т факт +Т в),

где Т в - предполагаемый остаточный срок эксплуатации.

Конечно, использование последнего метода основано лишь на предположениях, которые часто носят субъективный характер. Предприниматель всегда будет стараться сэкономить, продлевая жизнь своим станкам, но в некоторых случаях это только ухудшает качество продукции и нередко повышает ее себестоимость.

Коэффициент годности

Очень часто путают понятия коэффициент износа и годности. Несмотря на то что они близки по смыслу, все же их экономическое значение имеет большую разницу. Коэффициент годности используют для того, чтобы определить физическое состояние оборудования на определенном отрезке времени. Иными словами, по его значению определяют, можно еще работать на данной машине или нет. Формула выглядит так:

К г = С ост /С пер *100%,

где С ост - остаточная стоимость;

С пер - стоимость при покупке.

Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной ценой и всеми амортизационными затратами за годы службы. Если станок прослужил семь лет из десяти, а сумма ежегодных издержек составляет 10 000 рублей при первоначальной стоимости 100 000 рублей, то остаточная будет равна = 100 000 - 7*10 000 = 30 000 рублей.

Моральный износ

Но еще хуже обстоят дела с моральным износом. Если коэффициент износа основных фондов высчитывается легко, то предугадать, когда морально устареет то или иное техническое средство, очень сложно. Моральный износ характеризуется тем, что он наступает, как правило, намного раньше, чем физический, и использование того или иного агрегата становится экономически невыгодно.

Очень хороший пример морального износа можно привести с мобильными телефонами. Новинки выпускаются практически каждый месяц, и каждая следующая модель превосходит предыдущую, из-за чего более старый телефон морально устаревает.

Виды морального износа

Есть два вида износа такого уровня. Первый связан с первоначальной стоимостью оборудования. Допустим, предприятие купило новый станок за 100 000 долларов, но через месяц, из-за удешевления материалов, его цена упала до 80 000. Но предприятию вернуть нужно свои деньги, а это отобразится на конечной себестоимости продукции, в то время как конкуренты купят станок подешевле и снизят цену на конкурентный товар. При такой форме морального износа само оборудование не теряет никаких своих полезных свойств.

Второй тип связан с усовершенствованием оборудования. Выпускаются новые модели, которые имеют высшую производительность, могут дольше работать или имеют лучшие условия эксплуатации. Рано или поздно старые модели станут экономически невыгодными, поскольку конкуренты, используя более продвинутые машины, будут выпускать продукцию с новыми техническими требованиями, удовлетворяющими потребителя.

Поэтому основные фонды требуют постоянного обновления, чтобы рассчитать, какую сумму выделять на это, используется коэффициент износа основных средств.

Формула расчета морального износа первого типа

Мы определили, что моральный износ первого типа не влияет на производительность, а ведет лишь к удешевлению продукции внутри отрасли. Степень переплаты или экономической неэффективности использования основного средства можно определить по следующей формуле:

К м1 = (1-С в /С п),

где С в - восстановительная стоимость;

С п - первоначальная стоимость.

Если значение ниже единицы, то это означает, что износ не приведет к убыткам, а будет отображать эффект накопления денежных средств.

Формула расчета морального износа второго типа

Моральный износ второго типа более опасен. Он реально показывает, насколько предприятие опережает или отстает в производительности. От его значения зависит, нужно ли вкладывать деньги в новое оборудование, или оно еще несколько лет послужит в таком виде, а потом еще будет рациональнее поменять на еще более новую модель. Чтобы определить степень морального износа, следует использовать такие данные:

К м2 = (1-В у /В н) * 100%,

где В у - это производительность устаревшей модели;

В н - производительность нового оборудования.

Чем ниже показатель, тем дольше можно продолжать работать со старым оборудованием.

Значение коэффициента износа

На любом предприятии следует внимательно следить за изменениями в состоянии основных фондов. От этого зависит не только продуктивность работы, но и успешность компании в целом. Недопущение морального и физического износа убережет от лишних затрат и повысит конкурентоспособность фирмы, что приведет к положительным экономическим последствиям.

Каждому человеку давно известно о том, что все вокруг имеет свойство изнашиваться. Это относится как к зданиям, так и к любому оборудованию. Причем заменять оборудование и предметы недвижимости нужно не только при их выходе из строя, но и при появлении более современного оборудования.

Это позволит сэкономить значительные суммы на ремонте и техники и получить более быстрое и безопасное производство. Хорошо с этими процессами знакомы специалисты в области бухгалтерского учета и экономики.

Определение износа

Понять, что такое износ, несложно. Это потеря первоначальных свойств объекта. Происходит это по множеству различных причин и их совокупности: природных, временных, экономических и технологических. Не меньшее влияние оказывают прогресс и воздействие человека.

В бухгалтерском учете это понятие тесно переплетается с амортизацией. Кто-то считает понятия тождественными, но разница существенна. Износ отражает физическую сторону процесса производства, а амортизация - экономическую, то есть перераспределение стоимости деформаций на себестоимость выпускаемой продукции и выделение средств на приобретение нового оборудования.

Последнее может устаревать по-разному, что напрямую влияет на износ. можно классифицировать по разным признакам. Бывает физическое изнашивание и функциональное. Каждое из них также подразделяется на группы.

Физический износ

Речь идет о прямой потере первоначальных свойств во время эксплуатации предметов. Износ можно представить как полный и частичный. В последнем случае оборудование подлежит восстановлению путем ремонта. В других же ситуациях допустимо только списание или использование в качестве запасных частей.

Существует также и более подробная классификация физического износа:

первого рода — оборудование изнашивается в результате правильной эксплуатации;
второго рода — виновником порчи техники и зданий становится природа, нарушение правил использования и т. п.;
непрерывный — постепенная потеря первоначальных свойств по причине использования оборудования;
аварийный — внезапный (его частой причиной становится скрытый износ).

Виды износа, описанные выше, могут быть определены не только для единицы оборудования в целом. Но также и для ее составных частей.

По смыслу виды не особенно отличаются от морального.

Функциональный износ

Если с физическим все достаточно прозрачно, то в случае с функциональным следует уточнить, что здесь речь идет о снижении привлекательности машин в результате производства оборудования по новым технологиям. Функциональный износ подразделяется на следующие виды:

Частичный — оборудование становится невыгодно использовать для полного цикла производства, но оно еще может подойти для каких-то определенных операций.
Полный — износ приводит к тому, что оборудованием нельзя пользоваться в целях производства. Оно пригодно только для списывания или применения в качестве запасных частей.

Есть у функционального износа и другая классификация - по причинам возникновения. В ней выделяют следующие виды:

Моральный износ — появление на рынке более усовершенствованного оборудования, аналогичного используемому в производстве. Виды обусловлены избыточными капитальными или эксплуатационными затратами.
Технологический износ — появление более усовершенствованной технологии производства продукции. Он может быть сокращен за счет количества и состава оборудования.

Экономический износ

Не только природа и время влияют на виды износа. Экономика, ее развитие и показатели тоже воздействуют на обесценивание техники. Износ напрямую связан с такими факторами, как:

Снижение спроса на изготавливаемую предприятием продукцию.
Инфляция. Возникает необходимость покупать сырье по более высоким ценам, поднимать заработную плату рабочим, возникают другие подобные затраты, но на продукцию цены не увеличиваются в соответствующем затратам размере.
Рост конкуренции.
Рост процентных ставок по кредитам для организаций, выдаваемых на определенные цели (например, приобретение нового оборудования).
Изменения на сырьевых рынках.
Введение ограничений на использование определенных моделей оборудования по экологическим причинам.

Устаревать и терять свои свойства может как недвижимость, так и разные группы оборудования. У каждого предприятия есть свой полный список того, где проявляется износ. Виды износа при этом также имеют свою классификацию.

Инструменты

Срок эксплуатации и соблюдение инструкций влияют на состояние инструментов. При активном или неправильном их использовании они больше подвержены деформациям и теряют свои первоначальные свойства. Виды износа инструмента разнообразны:

деформация поверхности;
образование выемок;
пластическая деформация;
выкрашивание;
трещины;
наросты различного характера.

У каждого из них есть свои причины и способы устранения повреждений. Меры, принятые для борьбы с возникающим износом инструмента, помогают продлить его срок службы и производить более качественное выполнение работ.

Детали

В результате постоянного использования могут измениться размер, форма, а также целостность частей оборудования. Происходит это по многим причинам, которые позволяют выделить следующие виды износа деталей:

механический;
молекулярно-механический;
коррозионно-механический.

Отличной профилактикой служит своевременное смазывание деталей вне зависимости от того, находится оборудование (станки, машины, техника и т. п.) в работе или на складе.

Здания

Любое сооружение со временем теряет свою прочность. Продлить ему жизнь можно как путем правильной эксплуатации, так и своевременным ремонтом или реконструкцией. Виды износа зданий бывают следующими:

Физический — воздействие времени и внешних факторов на объект.
Функциональный — когда здание перестает отвечать требованиям, предъявляемым к сооружениям и деятельности этого типа.
Внешний — влияние, оказываемое внешними экономическими факторами.

При этом объекты подразделяют на элементы двух категорий: долговременные и подверженные быстрому износу. К первой группе относят стены, а ко второй - крышу, трубы и т. п.

Виды износа недвижимости одинаковы вне зависимости от характера ее использования и места расположения. Разница лишь в том, что физический износ в разных климатических условиях может протекать медленнее или быстрее.

Также существуют не только виды износа оборудования, но и методы определения деформирования техники. Рассмотрим их.

Методы: как определить износ

Виды износа чаще определяются как физический и моральный, без более подробного подразделения на подгруппы. Определить их степень помогут следующие методы:

наблюдение — прямой метод определения износа (осмотр объекта и разные испытания);
по сроку жизни — отношение нормативного периода эксплуатации ко времени использования дает понять, на сколько процентов техника потеряла свои первоначальные свойства;
укрупненная оценка технического состояния — определение износа по специальной шкале;
прямое денежное измерение — отношение стоимости ремонта к цене новой единицы техники;
доходность функционирования — отношение снижения к максимально возможному.

Каждый из методов более-менее точно отражает состояние объектов, но на практике прямой способ используется намного реже, чем остальные.

Способы учета

Как становится понято, можно определить и классифицировать самые разные виды износа. Амортизация по ним рассчитывается также несколькими методами. Это:

линейный;
по сумме лет полезного использования;
пропорционально объему произведенной продукции.

Все эти методы применяются в бухгалтерии предприятий в зависимости от того, чем занимается фирма и какой у нее объем производства.

В жизни и деятельности каждого предприятия необходимо уделять износу огромное внимание. Именно за счет правильного использования оборудования и предметов недвижимости, своевременного ремонта и замены компания получит качественные товары с минимально необходимыми затратами.

Любое оборудование со временем изнашивается, теряя свою стоимость и производительность. Для продления срока службы имущества, важно своевременно учитывать износ.

Как определяется процент износа по основным средствам? Состояние основных средств отображает их пригодность для последующей эксплуатации.

При износе оборудование нуждается в ремонте или модернизации, изнашивание основных средств становится причиной снижения производительности и выпуска бракованной продукции.

Потому предприятиям важно следить за уровнем износа основных средств. Для этого применяются специальные коэффициенты. Как высчитывается процент износа основных средств?

Важные аспекты

Главная задача основного средства это обеспечение окупаемости и экономической выгоды. Если от использования основного средства нет прибыли, то содержать таковое финансово не выгодно.

Насколько пригодно средство для дальнейшей эксплуатации показывает степень износа. При этом по сумме износа определяется уровень окупаемости и финансовой отдачи.

Выявление процента износа необходимо при определении рыночной стоимости имущественного объекта, что позволяет установить реальную цену объекта и спрогнозировать последующие изменения.

Под понятием износа понимается физическая амортизация основного средства, его устаревание по физическим или моральным параметрам.

Степень износа помогает определить периодичность обновления основных средств. Нормальным показателем считается процент износа менее пятидесяти процентов.

Когда по результатам расчетов степень износа определена более семидесяти процентов, это свидетельствует о необходимости срочного обновления основных фондов.

В противном случае негативные последствия для производственного цикла неизбежны, что отразится на объеме выручки и прибыли от продаж готовой продукции.

Основные понятия

Под износом понимается потеря основными средствами экономических, физических и моральных качеств. Основными средствами предприятия являются оборудование, применяемое в процессе производства и производственные помещения.

По мере изнашивания эти средства подлежат ремонту или замене. Стоит отметить, что основными средствами именуются лишь те объекты, какие не могут быть израсходованы за один производственный цикл.

Основные средства (фонды) используются долгие годы и утрачивают свои свойства постепенно, то есть подвергаются износу. Износ основных средств это еще и потеря первоначальной стоимости.

По мере старения и разрушения цена объектов снижается. То есть доля стоимости основных средств в капитале предприятия уменьшается. Потому в бухгалтерском учете наряду с амортизацией ежемесячно отображается износ по основным фондам.

Амортизация представляет собой выражение степени износа в денежном эквиваленте. На протяжении всего срока полезного действия ОС рассчитываются амортизационные начисления.

Их включают в себестоимость готового продукта. Таким образом обеспечивается окупаемость основных средств и компенсируется износ производственного оборудования.

С какой целью определяется

Определять процент износа требуется в целях учитывания разницы меж оцениваемым объектом и аналогичным, но новым. Износ показывает степень утраты определенных свойств, то есть чем он выше, тем меньше стоимость объекта.

Процент износа это совокупность измерений разных параметров объекта. При определении уровня старения и изнашивания основного средства учитываются внешний, функциональный и физический аспекты.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. При устранимом износе наблюдается необходимость замены отдельных элементов объекта.

Неустранимый износ более всего отражается на конечной стоимости имущества, поскольку чаще всего он превосходит стоимость, которая определяется иными параметрами.

Уровень физического износа определяется при осмотре основных деталей объекта. Идеально, когда процент износа равен примерно десяти процентам. При износе в восемьдесят процентов имеет место аварийное состояние объекта.

Не менее важен функциональный износ. Таковой указывает на устаревшие характеристики объекта. При визуальном осмотре проводится сравнение основного средства с более современными объектами.

Внешний износ более актуален для объектов недвижимого имущества. Как правило, оценивается местоположение, функциональные и физические параметры строения.

Выявление всех видов износа позволяет определить целесообразность использования основного средства в дальнейшем. Возможно, его замена на более современный объект будет более рентабельна, чем постоянные ремонты и усовершенствования.

Что касается именно процента износа в бухгалтерском учете, то таковой свидетельствует о периоде, в течение которого можно еще применять основное средство без убытков для предприятия.

Правовая база

Нормативное регулирование начисления процента износа регулируется п.17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», принятого .

Согласно данному документу основным способом списания стоимости основных средств признается амортизация. Однако по отдельным объектам не начисляется амортизация.

К таковым причисляются основные средства некоммерческих организаций. Уменьшение их стоимости отображается посредством определения износа.

Сумму износа начисляют линейным способом и учитывают на забалансовых счетах. Определение износа весьма схоже с начислением амортизации.

Более того сумма амортизации и износ равны, но в отличие от амортизационных начислений износ не оказывает влияния на расходы субъекта. Его необходимость вызвана исключительно определением текущего состояния основных средств.

Как посчитать процент износа основных средств

Можно воспользоваться такими вариациями как спос об:

линейный;
уменьшаемого остатка;
списывания стоимости по сумме числа лет периода полезного использования;
списывания стоимости пропорционально объему изготовленного продукта.

Кроме того, следует различать разные виды износа. Для каждого из них начисление износа определяется разными способами.

Зная формулу, по которой рассчитывается коэффициент износа, можно легко определить степень изношенности средств труда. Во многом именно от этого зависит успешная деятельность предприятия в целом.

Какие бывают виды

Износ по основным объектам труда может быть физическим или моральным. С физическим износом все более-менее просто, он происходит по мере постоянного использования объектов и их старения.

Что касается морального вида износа, то здесь ситуация не так однозначна. Процент износа ОС определить легко при помощи специальных формул. А вот предвидеть, когда морально изживет себя то или иное оборудование, весьма сложно.

Моральный износ, прежде всего, характеризует наступление его ранее износа физического. Основным параметром его выступает экономически не выгодное применение определенного оборудования.

Моральный

Если ценность основных фондов уменьшается не вследствие утраты потребительских качеств, то имеет место износ моральный. Различается две формы такого износа. Первый вариант предполагает уменьшение рыночной стоимости объекта.

К примеру, предприятие приобрело новое оборудование, но спустя несколько месяцев стоимость такого на рынке существенно снизилась.

Предприятию приходится списывать разницу на себестоимость готовой продукции, хотя на качестве самого оборудования ситуация никак не отражается.

Другой тип износа связан с усовершенствованием оборудования. По мере появления новых моделей повышается производительность оборудования, его эксплуатационные параметры и прочие характеристики.

Имеющееся оборудование, даже если состояние его идеально, становится экономически не выгодным. Конкуренты, работающие на более новой технике, могут выпускать продукцию лучшего качества.

Это обуславливает необходимость периодического обновления основных фондов. Для определения суммы вложений рассчитывается процент износа ОС.

Моральный износ первого типа не сказывается на производительности. Его влияние направлено на стоимость конечной продукции, возрастающей по мере включения в нее сумм износа оборудования.

Степень экономической не эффективности применения основного средства в данном случае можно определить по формуле:

Коэффициент износа основных средств показывает в этом случае вероятность убытков. Если полученное значение менее единицы, то к существенным убыткам износ не приведет.

При моральном износе второго типа речь идет об уровне производительности предприятия. От того, каков его процент, зависит необходимость инвестиций в новое оборудование или можно использовать объект еще несколько лет.

Для данного вида износа коэффициент износа основных средств рассчитывается как:

Чем минимальнее получившееся значение, тем дольше можно продолжать использовать имеющееся оборудование.

Физический

Вследствие физического изнашивания объекты утрачивают свои потребительские качества. Но и такой износ делится на два типа. Первый предполагает износ за счет усиленной эксплуатации хозяйствующим субъектом.

Степень данного вида износа напрямую зависима от интенсивности применения фондов, причем по мере увеличения производственных объемов износ приумножается.

Физический износ по второму типу характеризуется разрушением имущества под воздействием климатических условий, неправильной эксплуатации, ненадлежащего обслуживания.

Если первый вариант физического износа неизбежен, но все-таки экономически оправдан, то второй его тип свидетельствует исключительно о неэффективности распоряжения имеющимися ресурсами.

На уровень физического износа основных фондов воздействуют такие аспекты как:

загруженность объектов в процессе производства;
качественность объектов;
нюансы технологического применения и уровень защиты от внешнего воздействия;
квалификация работников и их отношение к средствам труда;
качественность ухода за объектами ОС.

Физический износ можно установить двумя способами. Первый базируется на соотнесении физических и нормативных сроков службы либо объемов работ, второй – на техническом состоянии ОС при осмотре.

Процент физического износа, исходящий из объемов работ, находится только по тем объектам, какие обладают определенными параметрами производительности.

Для расчета применяется формула, по которой определяется степень износа в процентах:

Процент физического износа для любого отдельного объекта можно рассчитать по сроку службы. Такой способ применим ко всяким основным фондам.

Основываясь на том, что износ случается размеренно в продолжение всего периода использования, применяется такая формула:

Какова годовая норма

Раньше годовая норма износа устанавливалась по «Годовым нормам износа … СССР». Таковые были приняты 28.06.1974 Госпланом, Минфином, Госстроем и ЦСУ СССР.

Начиная с 1.01.2005 применяется понятие «нормы амортизационных отчислений». Она рассчитывается соответственно «Классификации основных средств …».

Когда основное средство приобретено до 1.01.2005, то годовая норма амортизации (износа) исчисляется так:

Формула расчета коэффициента

Для этого надобно знать первоначальную стоимость по объекту и норму амортизации, исчисленную согласно периоду полезного применения. Первоначальная стоимость отображена в бухгалтерском балансе предприятия.

Годовая амортизационная норма определяется как:
При этом годовой процент износа ОС рассчитывается так:

Применить можно также способ уменьшаемого остатка. Для чего понадобятся остаточная стоимость по объекту и амортизационная норма, высчитанная на основании периода полезного действия и коэффициента ускорения.

Последний применим для отдельных видов ОС, перечень каких установлен на федеральном уровне. Норма по амортизации определяется по обычной формуле и перемножается на коэффициент ускорения.

Тогда процент износа определяется как:

В следующем году коэффициент износа находится по остаточной стоимости на начало периода.

Для расчета суммы износа по способу списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования надо использовать первоначальную стоимость объекта, количество лет эксплуатации, прошедшей и будущей.

Формула расчета выглядит так:

В следующем году используется такая же формула с начальной стоимостью, но изменяется оставшийся эксплуатационный период. Для расчета суммы износа применим и способ списания стоимости объекта пропорционально объему изготовленной продукции.

Для чего расчет осуществляется по формуле:

Степень износа

Степень износа основных средств выявляется посредством соотнесения суммы износа и исходной начальной стоимости основного средства.

Начальная стоимость объекта за минусом износа в обусловленном периоде определяет степень изношенности фондов в этом периоде и остаточную стоимость, не снесенную на готовую продукцию.

Показателем степени износа выступает и коэффициент износа, определяемый как отношение начисленного износа за полный период применения ОС к первоначальной либо восстановительной стоимости.

На основании сведений бухучета можно рассчитать коэффициент износа для каждого отдельного объекта или для групп объектов.

Это позволит определить степень изношенности разных видов ОС. На основании степени износа могут поменяться затраты на ремонтные работы.

При сопоставлении коэффициентов износа на конец года и начало, и за прошедшие годы, легко прослеживать, насколько изменялась степень износа в рассматриваемом периоде.

Экономическая значимость степени износа заключена в возможности установления реальной стоимости объекта, которая подлежит переносу на стоимость изготовляемой продукции. Кроме того можно определить степень износа по основным средствам в денежном эквиваленте.

Часто задаваемые вопросы

Чаще всего вопросы в отношении процента износа основных средств касаются отображения оного в бухгалтерском учете. Сумма износа сопоставима с начисленной амортизацией.

Но если амортизационные начисления влияют на итоги отчетности, то определение износа необходимо исключительно при планировании деятельности предприятия. Но любая операция хозяйствования должна отражаться в учете.

Как вести учет по износу основных средств? Другой часто задаваемый вопрос касается определения износа в некоммерческих организациях. Известно, что оные не начисляют амортизацию по объектам ОС. Нужно ли им определять процент износа?

Нюансы в некоммерческих организациях

Соответственно тезисам ПБУ 6/01 (п.17) не исчисляют амортизационных сумм по имеющимся основным фондам любые организации некоммерческого типа.

Причем не имеет значимости источник обретения этих фондов и предназначение объектов. Расходы на получение объекта не вводятся в текущие расходы, а значит, они не могут сказаться на финансовом результате бухучета такой организации.

Для осуществления контроля над распоряжением основными фондами и оценивания их реального состояния исчисляется износ. Оный отображает утрачивание объектами потребительской стоимости.

В бухучете сумма исчисленного износа показывается обособленно, на забалансовом счете 010, который так и называется — «Износ основных средств». До 1.01.2006 износ в некоммерческих объединениях исчислялся по окончании отчетного года.

Впоследствии стал использоваться порядок, определенный . Теперь износ рассчитывается ежемесячно посредством применения линейного способа.

При этом организация некоммерческого характера самостоятельно определяет срок полезного действия, используя Классификацию ОС или приложенную к объекту техническую документацию.

Ведение учета

Износ по основным фондам отображается на счете 010. Причем здесь отображается износ по тем объектам, по каким не исчисляется амортизация.

К таковым причислены:

объекты по жилищному фонду, учтенные на балансе до 1.01.2006;
объекты для внешнего благоустройства и им подобные.

По данным объектам износ высчитывается на конец отчетного года. Основанием являются Единые нормы амортизационных отчислений, ратифицированные .

Владелец основных средств имеет право знать степень изношенности своих фондов. И таковая, как правило, определяется начисленной амортизацией.

Для тех же объектов, на какие не исчисляются амортизационные суммы, предназначены забалансовые счета. Изначально первоначальная стоимость по всем основным средствам отображается на счете 01 «Основные средства».

Сумма износа по не амортизируемым объектам отображается в конце года. Для этого применяется запись вида:

Дт010 — что означает начисление суммы износа.

Износ начисляется с первого месяца после месяца принятия к учету основного средства. Рассчитывать его необходимо до момента, когда объект будет списан с бухучета или сумма на забалансовом счете сравняется с первоначальной стоимостью ОС.

Если отдельные объекты ОС выбывают, вне зависимости от причин выбытия, нужно списать сумму износа с забалансового счета.

Для этого выполняется запись:

Кт010 — что значит списание износа по основным средствам.

Каким бы не было направление деятельности предприятия, нужно тщательно следить за всеми изменениями основных фондов. Во многом именно от этого зависят успешность компании и продуктивность ее работы.

Недопущение преждевременного износа избавит от лишних расходов и повысить конкурентоспособность субъекта, что станет несомненной экономической выгодой.

Выбирая квартиру, многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Что такое износ здания?

Определить износ дома может специальная экспертная комиссия

Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:

Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный ремонт объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Методика определения износа

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания строительства. Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи газа, наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Как самому определить износ здания?

На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома

Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

Оценка износа здания – необходимое мероприятие перед покупкой. Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно.

А вот как признать дом аварийным, подскажет видеосюжет:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.

Елена к записи Какие документы нужны для загранпаспорта для ребенка: собираем необходимые
Андрей к записи Какие полагаются льготы участникам боевых действий в Чечне?
Елена к записи Временная прописка: что это и для чего необходима
Марина к записи Страховой полис для новорожденного: важность его наличия, порядок оформления документа и нюансы данной процедуры

119296, г. Москва, ул. Вавилова, д. 54, корп. 4, оф. 406 | Контакты

Как и где можно узнать износ Дома?

В техническом паспорте БТИ(Бюро технической инвентаризации) есть такая графа. Даже если это паспорт на квартиру в многоквартирном доме, в паспорте указывается степень износа в процентах для всего здания в целом. Другое дело, что эта оценка достаточно формальна, не всегда соответствует реальности и выставлена на дату составления данного паспорта. Для получения технически обоснованной оценки износа необходимо комплексное исследование здания разными специалистами(как минимум - обследование несущих конструкций, обследование ненесущих конструкций и обследование всех инженерных коммуникаций).

Чисто теоретически. Задавала этот вопрос администрации в письменном виде, никто не дал ответ. В ЖКХ такой услуги нет. Есть отдельные организации, которые делают степень износа дома за деньги, стоит около 15 тр, зависит от многих факторов. По идее они должны приехать, сфотографировать, посмотреть внутри, сделать заключение и через несколько дней отдать.

Я хотела сделать, по скольку в г. Реутово в 1 км от МКАД есть 3 ные дома по ул Новогиреевская 9 и 7, где лопаются трубы, обваливается дом, в некоторых домах нет понятия ванна. Стоят газовые колонки. Администрация каждый год обещает снести, но так и не сносят.

Хотела заказать на сколько у нас износ дома, но это всё деньги, а никто скидываться не хочет, все как бы на чемоданах живут.

Я вспоминаю, что при СССР панельные (не кирпичные) дома возводили из расчета 50 лет гарантированной эксплуатации при условии единственного капитального ремонта через 25 лет после ввода в эксплуатацию.

Очевидно, что эти параметры будут только увеличиваться в современное время.

А вот данных по износу конкретного дома, боюсь, и не предоставит вам никто, их редко снимают, только для аварийных домов, да и то не вижу путей законного их получения.

Не знаю, есть ли разница между многоквартирными домами и частными в этом вопросе, но вообще есть, всё же, есть специальная комиссия, которая выезжает (сами привозили) и определяет этот параметр - износ.

АНО БТИ

Или в каждой области подобные упрощенные методики утверждаются индивидуально?

Читал где-то в Инете, что, вроде есть ВСН 53-91(р), где даны рекомендации по расчету затрат на ремонт. И там, вроде, приведена таблица нормативных износов зданий. Кирпичные многоэтажные физически изнашиваются в первые 10 лет на 11%, за вторые 10 лет - на 7%, в среднем возрасте износ - около 3,5% за десятилетие, в конце жизненного цикла темпы износа опять возрастают до 13% за 10 лет.

Руководитель группы в нашем БТИ тоже посетовала, что собственники не заказывают БТИ обследование домов, но не захотела ответить на мой вопрос - какая альтернативная методика используется тогда ими на практике. Как я понял, жульничают они вынужденно - подозреваю, реальные цифры износа не понравятся налоговой.))

Я так подумал - ведь не станет наше БТИ врать в статотчетности по проценту износа, ФСГС за липовый % износа может, наверное, и против шерсти "погладить". Пара шоколадок - и девочки, занимающиеся оформлением статотчета, дадут, вероятно, взглянуть на документик? Или не дадут? Или в статотчетности тоже могут "липу" написать - не секрет, что правительство не очень заинтересовано в истиной информации о состоянии жилья?

Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.

Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось?

В процессе госучета жилфонда ФИ определяется для рассчета затрат на капремонт всего жилфонда, а не для отдельного дома. Для определения ФИ отдельной постройки требуется провести не менее 5 независимых испытания-определиня и рассчитать среднее и квадратичное отклонение (см. также монографию С.Киселева "Курс лекций по оценке строений и сооружений)

действительно, содержат пять способов оценки физического износа и рекомендуют выбрать подходящий, в зависимости от квалификации исполнителя (а по нынешним временам - в зависимости от ситуации). Как уже сказала Роза, на практике БТИ используют именно третий пункт:

в)отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";

Все остальные методы очень затратные, а без оплаты собственниками нереальны.

Все-таки загадка о 6% износа для нашего 16-летнего пятиэтажного кирпичного дома остается пока неразгаданной. Особенно учитывая тот факт, что поперечные несущие стены в квартирах на пятом этаже уже полопались на всю высоту от потолка до пола, наблюдаются вертикальные трещины доходящие до 2. 3 мм, а также трещины под углом 45 град. - плиты перекрытия от "съезжания" удерживает пока еще наружная стена. Все это произошло из-за того, что строители в длинном, дважды изогнутом под углом 135 град. 9- подъездном здании из силикатного кирпича (у него ТКЛР в два раза больше, чем у красного кирпича) выполнили только один деформационный шов в нарушении СНиП II-22-81 (1995). Нарушено требование по максимальному расстоянию между швами, а также п.6.28 об устройстве еще 2-х швов на изгибах. Часть "нехороших" квартир обследовала комиссия, за вертикальными трещинами в них ведется наблюдение. Но комиссия не рвалась обследовать все квартиры 5 этажа, хотя тенденция к ускроренному разрушению несущих поперечных стен - налицо. Я тоже пока не заявлял о наклонной трещине под плитой перекрытия - могут квартиру объявить аварийной - откажут в приватизации.

Хотя, надо отдать должное контролирующим организациям, вероятно - два последних дома рядом с моим построены уже с соблюдением всех норм на расстояние между температурными швами - отделен швом даже крайний подъезд - настолько жестко, очевидно, стали контролировать сейчас этот вид нарушений при строительстве.))

Да, к чему я замутил эту тему? При оформлении техпаспорта на квартиру я обратил внимание, что в документе указывается % износа всего здания, а не конкретно разрушающейся из-за строительных дефектов квартиры. Пару месяцев назад премьр в очередной раз объявил о введениии в четырех областях налога на недвижимость, рассчитанного, исходя из рыночной стоимости жилья в данной местности. Я считаю это недопустимым - при рыночной оценке стоимости квартиры ее физический износ должен быть обследован индивидуально. Ведь потенциальный покупатель моей квартиры, естественно, обратит внимание на все трещины и разрушения несущих конструкций - и, скорее всего, откажется от покупки, либо за такие дефекты предложит смехотворную цену.

К тому же обидно платить налог за такое отстойное жилье по рыночным ставкам, ведь в случае нарастания признаков разрушений несущих конструкций в пределах квартиры, я по закону буду обязан устранять их за свой счет, как собственник. В случае же развития аварийной ситуации - я вообще, подозреваю, с семьей останусь без жилья.

Для справки, встретил в Инете старый отчет БТИ Краснодара, когда им в 2003 г. правительство предложило обсчитать рыночный налог на типовую 4-комнатную квартиру. Получилась тогда цифра в 21 тыс. руб, что в два раза превышало налог, исчисленный для Москвы. С тех пор инфляция не уменьшилась - подозреваю, аналогичные оценки зашкалят сейчас под 50 тыс.

Как видно, наш спец из областной Роснедвижимости не смог (не пожелал?) ответить на поставленный вопрос - какие другие методики используют наши БТИ, кроме ВСН-53-86(р).

Из анализа текста инструкции следует, что если элемент(!) здания доступен для осмотра - инженер БТИ обязан (если умеет?) использовать для его оценки ВСН-53-86(р)(см. п.4.2), если элемент недоступен - износ элемента (!) исчисляется по сроку службы (слово "соответственно"). Но так и нет ответа на вопрос - если собственник не заказывал обследования износа - по какой методике следует исчислять физический износ здания? Роза уже сказала, что на практике БТИ в этом случае используют метод сроков службы, но в каком официальном документе этот метод разрешено применять для оценки именно всего(!) здания, а не отдельного элемента? Возможно, есть какое-то указание статслужбы или по линии налоговой разъяснения. Не может быть, чтобы не было официально разрешенной альтернативной методики, в случае, если собственник(и) не желает(ют) тратиться на серьезное исследование строения по ВСН-53-86(р).

А в Астрахани упал очередной дом. Подозреваю, что местное БТИ в техпаспортах тоже рисовало - "износ 6%"!

Порылся в Инете - но так и не нашел документов, проясняющих этот момент - как исчисляется эта пресловутая инвентаризационная стоимость квартиры.

Нет, с формулами и коэффициентами там все понятно - что каждый год местные органы власти устанавливают повышающий коэффициент (то ли к восстановительной стоимости, то ли к инвентаризационной - были даже суды на эту тему) и БТИ, умножив восстановительную стоимость квартиры в ценах 90-х лохматых годов на коэффициент и остаток от процента износа, получает искомую цифру инвентаризационной стоимости жилья.

Не нашел я единственного - может ли БТИ использовать цифру физического износа воьмилетней давности при расчетах текущего год, ведь повышащий коэффициент можно использовать только "свежий", этого года?

Или второй вариант вопроса - даже если пять лет назад дом был обследован на износ по ВСН 53-86 (р) - неужели этот процент износа будет применяться БТИ все пять лет без коррекции?

Или все-таки БТИ обязаны ежегодно корректировать цифру износа, независимо от того, как она получена - легально, по ВСН 53-86, или нелегально - по срокам службы? Может, есть какая-нибудь инструкции на этот счет - подозреваю, в Инете такого не найду - наверняка, такие стратегические разъяснения под грифом ДСП идут.))

Хотя, нашел старую статью по переводу жилья в нежилой фонд в Москве (ссылку открыл через сохраненную копию):

ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВО АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

"Об утверждении Порядка оценки строений,

помещений и сооружений, принадлежащих

гражданам на праве собственности"

Зато повезло в приказе нежилым зданиям - их износ можно определять просто по сроку службы, безо всяких заморочек.))

Как всегда, наше государство создает гражданам массу препятствий по ходу жизни - дабы законы тщательнее изучали, вероятно.))

Или все-таки в недрах нашего БТИ на темной полочке, подальше от глаз посетителей должна-таки пылится та самая табличка с коэффициентами ежегодной коррекции износа?

Вы не можете отвечать на сообщения

Вы не можете редактировать свои сообщения

Совет 1: Как определить степень износа дома самостоятельно

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров. Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов. Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п. Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади. Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

Основные параметры для определения износа строения

Оценка износа дома происходит согласно установленному порядку и в ее ходе определяются самые значимые параметры.

Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа.

Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов. Определить качество материала постройки может только специалист.

Состояние отопления в частных домах имеет чуть ли не первостепенное значение – его неисправность приводит к пожарам или просто отсутствию возможности обогрева помещения.

Состояние и наличие систем водо-, газо- и электроснабжения, системы канализации – от этих параметров зависит последующее качество эксплуатации здания и размер средств, которые нужно будет вложить в его ремонт после покупки.

Самостоятельная оценка износа

Если нет возможности заказать осмотр объекта специалистом, можно сделать это самостоятельно. Первое, на что нужно обратить внимание при осмотре дома, это состояние несущих конструкций, пола, потолка и крыши. Перекрытия должны быть прочными, не иметь следов гниения и жизнедеятельности насекомых или грызунов. Особенно внимательно нужно осматривать здания, построенные более 70 лет назад, так как процент их износа, согласно возрасту, уже составляет более 50%.

Определив все эти параметры правильно, можно существенно снизить стоимость объекта или исключить риск покупки здания, непригодного к эксплуатации.

как определить износ дома

Сроки службы и износ зданий

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

а) чугунные высокорасположенные

а) эмалированные чугунные

а) чугунные эмалированные

в) из нержавеющей стали

а) радиаторы чугунные

б) пластинчатые стальные

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец .